El costo de publicar sin revisar documentos no se paga al publicar. Se paga tres meses después, con un comprador convencido, un enganche apartado y una escritura que no se puede firmar porque el inmueble tiene un gravamen que nadie miró.
Esta es la revisión mínima antes de subir una propiedad.
1. Documento que acredita la propiedad
La escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad que corresponda.
Qué revisar:
- Que el nombre del propietario coincida con el de quien te está firmando la exclusiva. Suena obvio; es el error más frecuente.
- Si son varios propietarios, los necesitas a todos. Un copropietario que no firma puede detener la operación completa.
- Si el propietario falleció, no hay venta hasta que la sucesión esté resuelta. No es un trámite que se acomode sobre la marcha.
2. Certificado de libertad de gravamen
Dice si el inmueble tiene hipotecas, embargos o limitaciones.
Es el documento que más operaciones salva, y el que más se omite por prisa. Pídelo al inicio, no cuando ya hay oferta. Tiene vigencia, así que si la propiedad tarda en venderse habrá que renovarlo, pero conocer el estado desde el día uno cambia cómo negocias.
Una hipoteca viva no impide vender: impide vender sin planearlo. Se puede liquidar con el pago del comprador, pero eso hay que estructurarlo, no improvisarlo.
3. Predial y agua al corriente
Los adeudos de servicios y contribuciones suelen tener que quedar liquidados para poder escriturar.
Pide los últimos comprobantes de pago. Si hay adeudo, sabrás desde el principio quién lo va a cubrir y con qué dinero, en vez de descubrirlo en la notaría.
4. Identificación oficial del propietario
Vigente. Y que el nombre coincida con la escritura, incluidos los apellidos completos.
Si quien te atiende no es el propietario, necesitas el poder notarial que lo faculte para vender o rentar, y conviene revisar que ese poder siga vigente y que efectivamente incluya la facultad de enajenar. Un poder para administrar no sirve para vender.
5. Documentos de régimen en condominio
Si el inmueble está en condominio:
- Reglamento interno.
- Estado de cuenta de las cuotas de mantenimiento.
- Constancia de no adeudo, si la administración la emite.
Las cuotas atrasadas son una negociación que es mucho más fácil tener antes de publicar que después de una oferta.
6. Planos y superficies
Los metros que publiques deben poder sostenerse contra un documento. Publicar una superficie que después no coincide es la vía rápida a que el comprador renegocie el precio con toda la razón de su lado.
Cómo ordenarlo para no perseguir papeles
Dos criterios que ahorran semanas:
Pide todo de una vez, no por goteo. Una sola solicitud con la lista completa proyecta orden. Cinco mensajes sueltos a lo largo de un mes proyectan improvisación, y el propietario empieza a dudar.
Guarda los documentos junto al inmueble, no en tu teléfono. Cuando la operación avance y el notario, el banco y el comprador pidan lo mismo, la diferencia entre cerrar en semanas o en meses es dónde están los papeles.
En Konkreto
Cada inmueble tiene su expediente: los documentos viven con la propiedad, no en un chat. Cuando llega el momento del contrato, la información ya está capturada y la generación del documento no arranca de cero. Y si la operación necesita una investigación de antecedentes, el marketplace la conecta y registra tu comisión de referencia.
Esta lista cubre el caso general de una operación residencial. Los requisitos concretos cambian según el estado, el tipo de inmueble y el régimen de propiedad: confírmalos con el notario y con el registro que correspondan antes de comprometer plazos con tu cliente.